Вторичка что это значит в недвижимости
Что значит квартира-вторичка и как продать такое жилье?
Всю совокупность объектов недвижимости, размещенных на рынке, можно условно разделить на две большие группы: первичное и вторичное жилье.
В настоящей статье раскрыты особенности, характерные для квартир, относящихся ко второму виду (вторичке), а также основные нюансы, связанные с их покупкой и продажей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Отличительные признаки вторичного жилья
Зачастую люди ошибочно полагают, что главным различием между первичным и вторичным жильем является стадия его готовности. Однако это не так. В качестве главного критерия, разграничивающего эти понятия, выступает регистрация в ЕГРН.
Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».
Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?
На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:
Стоимость недвижимости
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от региона, в котором она расположена. Чем он крупнее и оживленнее, тем соответственно и выше цена. Так, для примера можно привести стоимость вторичного жилья в некоторых наиболее крупных городах РФ (данные взяты из информационного ресурса RLT24.com по состоянию на 29 апреля 2019 года):
Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).
В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:
Определение чистой продажи
В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:
Стоит отметить, что покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:
Когда лучше совершать сделку?
Владелец квартиры имеет право в любой момент выставить свою недвижимость на продажу. Однако для того, чтобы эта сделка была максимально выгодной необходимо выбрать подходящий период времени. Можно обозначить несколько наиболее важных факторов, определяющих, когда лучше продавать недвижимость на вторичном рынке:
Как показывает практика на потребительский спрос во многом влияет время года. Так, меньше всего квартир приобретается в январе. При этом наибольший ажиотаж наблюдается в период с августа по сентябрь, когда люди уже вернулись с отдыха и хотят побыстрее приобрести новое жилье, чтобы успеть обустроить его до холодов.
Процедура отчуждения по шагам
Схема купли-продажи вторичного жилья имеет следующий вид:
Таким образом, под вторичным жильем подразумевается квартира, которая была в собственности двух и более владельцев. В настоящее время такая категория недвижимости пользуется большим спросом, чем жилье от застройщика. Самое главное подобрать наиболее подходящее время для ее продажи.
Вторичный рынок жилья – что это такое?
Вторичный рынок жилья (в обиходе «вторичка») – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые Откроется в новой вкладке.»>права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Откроется в новой вкладке.»>Росреестра. Соответственно, на эти квартиры (в отличие от «первички») можно получить Выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (например – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ).
Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.
При продаже такие квартиры меняют собственника, переходят как-бы «во вторые руки», отсюда и название – «вторичка». То есть даже если Застройщик (или компания-подрядчик, или дольщик) оформил квартиру в свежепостроенном доме в свою собственность, а потом продает эту квартиру на рынке, то это уже считается вторичным жильем, несмотря на то, что сам дом – новостройка, и в нем еще никто не живет.
Важен здесь тот факт, что операции с жильем на вторичном рынке регулируются совсем другими нормами и законами, по сравнению со сделками первичного рынка. И это различие между ними ведет не только к разным способам проверки и оформления прав, но и к разным категориям рисков, которые присущи любой сделке с недвижимостью.
В народе гуляет стереотипное представление о том, что вторичное жилье – это квартиры старого жилого фонда, и ни о каких новых планировках, современных технологиях и коммуникациях там мечтать не стоит. На самом деле это не совсем так. Понятие вторичного жилья относится именно к праву собственности, а вовсе не к возрасту дома.
Но все же основная масса квартир на вторичном рынке располагается в обжитых домах, построенных в прежние годы, поэтому выбор квартир на «вторичке» всегда больше, чем на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. Кроме того, в обжитых местах всегда богаче социальная инфраструктура – школы, детсады, аптеки, магазины, скверы, кафе, кинотеатры, спортивные объекты и т.д. – там коммерческая и социальная среда уже подстроилась под существующие потребности местного населения.
Главное же преимущество покупки квартиры на вторичном рынке (в отличие от первичного), это возможность получить право собственности на недвижимость СРАЗУ, по факту регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи. Заселяться в купленную на «вторичке» квартиру можно хоть на следующий день
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
У «вторички» отсутствуют специфические риски «первички», но присутствуют другие риски, связанные с легитимностью (законностью) получения и передачи прав собственности на квартиру, а также – с личностью самого собственника-продавца. Кроме того, на вторичном рынке (в отличие от первичного) присутствуют и права пользования квартирой, с которыми Покупателю тоже приходится считаться.
Каждый в отдельности риск покупки вторичного жилья можно считать ниже, чем практически неконтролируемый риск недостроя «первички» (строительный риск), но количество самих рисков у «вторички» существенно выше.
Риски вторичного рынка жилья относятся к категории юридических, то есть это возможность судебного Откроется в новой вкладке.»>оспаривания прав собственности на квартиру. И все процедуры проверки юридической чистоты квартиры при покупке, направлены на то, чтобы исключить это оспаривание прав.
Например, чем больше собственников было у квартиры, тем больше вероятность возникновения различных юридических коллизий и проблем, связанных с правами собственности и/или Откроется в новой вкладке.»>правами пользования на нее. Жилье, которое перепродавалось много раз (т.е. меняло собственников), особенно в течение короткого промежутка времени (2-3-х лет, например), считается высокорисковым для покупки.
Большинство рисков вторичного рынка жилья поддаются анализу и контролю (как именно это делается – рассказано на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ). Тем не менее, существуют отдельные ситуации, когда контроль риска практически невозможен, тогда от выбранной квартиры рекомендуется отказаться. Такие ситуации также указаны на шагах ИНСТРУКЦИИ (см. «О проекте»).
Подробный перечень сравнительных преимуществ и недостатков первичного и вторичного рынков с точки зрения Покупателя квартиры, можно увидеть на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>«Выбор рынка».
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Как грамотно покупать квартиру на вторичном рынке жилья, детально описано в соответствующем разделе Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Вторичка»; (интерактивная схема откроется во всплывающем окне).
Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?
Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.
Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.
Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.
Повышенный спрос на госипотеку под 6,5%
Как быстро и выгодно продать квартиру через агентство недвижимости
Вторичка от застройщика
Квартира, купленная на вторичном рынке, может оказаться вполне приличным вариантом. Только желательно выбирать дом, выстроенный не слишком давно. Чем новее здание, тем лучше.
Первый учитываемый фактор — это то, что качество такого жилья выше. Ведь такая вторичная квадратура более соответствует современным требованиям.
Также нужно принимать во внимание, что чем короче история правообладателей, тем меньше юридических рисков.
Приобрести удается даже вариант в новостройке, но уже с выявленным правом собственности. А ведь нередки случаи, когда получения этого права инвесторы ожидают годами.
Наступает кризис — интерес к вторичке возрастает. Вторичка от застройщика в такие периоды становится лучшим вариантом. Эксперты негласно причисляют такое жилье к отдельному сегменту. Вторичкой подобную недвижимость называют лишь формально, но и к первичке ее причислять нельзя. Остается разобраться, насколько правомерным может считаться обозначенное обособление подобных товарных вариантов.
Первичное и вторичное жилье
Первым делом нужно рассматривать такие жилые объекты с юридических позиций. К первичному жилью может быть причислена квартира:
Жилье приобретают у застройщика, заключая с ним договор о долевом участии, хорошо известный как ДДУ. Также может быть составлено соглашение по поводу вступления в жилищно-строительный кооператив.
Основное отличие первичного и вторичного жилья заключется в том, была ли пройдена процедура государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. «Первичка» не имеет записи в ЕГРН, т.е. на квартиру еще ни разу не оформлялось право собственности в службе Росреестра. Приобрести первичку можно следующими способами:
Вторичное жилье на момент продажи уже существует. У вторички есть хозяин. Этим собственником могут стать:
Эти субъекты могут стать собственниками в силу заключения договора купли-продажи. Также вторичное жилье может представлять собой абсолютно новую квадратуру, которую ранее никто не занимал. То есть в доме никто ранее не проживал, однако объект был принят в эксплуатацию, пребывает на кадастровом учете. Такие квартиры выставляются на продажу в статусе вторичного жилья.
Вторичка от застройщика: особый формат
Если жилье выставлялось на рынок недвижимости в течение последних 3-х лет, тогда его условно назовут «вторичкой от застройщика». Строительная фирма уже успела оформить право собственности на созданный ею объект. В Росреестре эта организация указывается как собственница этого дома.
Известно, что покупка жилья в незавершенной новостройке не означает, что покупатель обретает право владения квартирой, становится ее полноценным собственником, и вот почему.
Процесс обретения права собственности порою затягивается на слишком продолжительный период. Владелец квартиры иной раз остается в неопределенном статусе 3, 5, а то и больше лет.
Право собственности на жилье обретается только после предоставления застройщику выписки из ЕГРН. С этого момента квартира как раз и выходит на вторичный рынок.
Отличие покупки новостройки от приобретения вторичного жилья сводится к наличию или временному отсутствию полного комплекта документов о собственности. Учитывая этот признак, новую вторичку как раз и причисляют к категории вторичного жилья.
При этом дом остается новым, а квартиры в такой новостройке предлагаются без сопутствующей отделки. Значит, такой объект может стать конкурентом возводимому жилью, ведь по качественным характеристикам сравниваемые квартиры ничем не отличаются.
Для покупателей квадратуры подобного рода эти тонкости роли не играют. Для новоселов начинается новый этап в их жизни. Они обретают более комфортные и просторные условия проживания, а еще — возможность инвестировать.
Но платить деньги с расчетом на покупку квартиры в возводимом доме люди всё же опасаются. Значительно более привлекательным вариантом остается покупка жилья уже после завершения оформления права собственности. В этом случае покупатель получает возможность:
Рекламные проспекты всегда привлекательны, они обнадеживают. Однако основывать свой выбор исключительно на этих данных не стоит.
Преимущества вторички от застройщика
Основным преимуществом таких построек, бесспорно, остаётся качество.
Во-первых, новые дома всегда обеспечиваются:
Во-вторых, в таких домах предусматривается более удобная планировка.
В-третьих, квартиры просторные, с большей квадратурой.
В-четвертых, придомовая территория хорошо обустроена, имеются детские площадки и парковки.
В-пятых, отмечается формирование в новых домах единой социальной среды, у жителей появляются общие потребности и интересы.
В-шестых, покупателю гарантируется юридическая чистота квартиры. Ведь она фактически новая, без «темного прошлого».
Так что с советскими панельными застройками микрорайонов современные качественные предложения несравнимы. Хотя можно сравнить вторичку от застройщика и первичку. Но и тут выявляются явные преимущества новой вторички: покупателем ценится юридический статус собственника. Новосёлу остается только переоформить право собственности, передаваемое продавцом-застройщиком.
Еще одним серьезным плюсом может считаться беспроблемность оформления прав собственности, когда совершается сделка. Если же приходится покупать квартиру в еще не выстроенном доме, всегда с оформлением правоустанавливающих документов возникают сложности.
К тому же полностью отсутствует риск, что дом окажется недостроем. Он уже сдан в эксплуатацию, стал жильем на вторичном рынке.
И еще, покупатель получает возможность узнать соседей поближе еще момента, когда сделка будет оформлена, деньги переданы. Познакомившись с ранее заселившимися гражданами, можно узнать массу интересных фактов о тех косяках, что были допущены строителями.
Получить ипотеку для приобретения такой квартиры также оказывается несложно. Российские кредиторы более охотно выдают крупные суммы, если жилье покупается на вторичном рынке. Специалистам банка тогда проще произвести оценку квартиры. К тому же наличие права собственности дает возможность будущему обладателю ипотечного жилья взять кредит на 1-2 % ниже, а то и еще выгоднее. При совершении сделки на первичном рынке таких преференций кредиторы не обещают.
Недостатки новой вторички
Отсутствие отделки. Любой вариант, даже новая вторичка, обладает определенными недостатками. Основной минус таких квартир — это отсутствие отделки. Квартиры-трёхлетки обычно продаются в том состоянии, что определил застройщик. То есть это квадратура «в бетоне». Естественно, у новосела отпадает возможность тут же въехать в купленное жилье, как это обычно бывает после совершения покупки на вторичном рынке.
Уже впоследствии, спустя несколько лет, когда гражданин накопит достаточно средств для вложения в хороший ремонт, квартира, купленная в старом доме, обретет желанный вид. Пока же она вполне пригодна для проживания. Чего не скажешь о квадратуре «в бетоне».
Постоянный ремонт. Из этого минуса вытекает следующий недостаток: новые жилые комплексы имеют низкий процент заселенности. Соседские квартиры постоянно ремонтируются, достраиваются. Кто первым произведет отделку и въедет, тому вряд ли удастся ощутить долгожданный комфорт. Ведь повсеместно разносится из разных квартир грохот не стихающих перфораторов.
Принято считать, что большой процент инвестиционных квартир в новостройке ухудшает общее положение. Недвижимость тогда из года в год изымается, перепродается. Так что последний покупатель, когда прочие жильцы уже заселятся, еще успеет наделать шума. Более того, большой процент инвестиционных квартир приводит к сложностям в обслуживании дома эксплуатационной организацией. И коммунальные платежи тоже будет сложно собирать.
Однако в кризисный период квартиры чаще приобретаются покупателями для самих себя, такое жилье сразу же отделывается. И здесь вероятность проживать в неудобствах из-за всеобщего строительного грохота такая же, как при покупке жилья старого фонда. Сейчас новые вторички обычно продаются теми гражданами, которых почему-то не устроило именно это жилье.
Конструктивные недоделки. Стоит назвать следующий серьезный недостаток, который может проявиться: риск некачественного строительства. Покупая квадратуру в новостройке, хозяин должен быть готовым к устранению массы недоделок, а не только к ее облагораживающему ремонту. Это обычно:
Излишне высокая цена. Высокая стоимость — это, пожалуй, самый весомый недостаток такой недвижимости. Оценивается подобное жилье на 20 % дороже первички. Если же сравнивать с обычными вариантами вторички (панельными, кирпичными), то дороже на 30 %.
Как раз дополнительная квадратура становится причиной увеличения общей стоимости квартиры. Теперь трудно купить даже однушку экономкласса (от 38 кв. м), ее цена стала выше 5-6 млн руб. Зато малогабаритными квартирами заполнен традиционный вторичный рынок (28-33 кв. м), и здесь отмечается существенный разброс цен.
К примеру, однушка пл. 30 кв. м в Чертаново (старый панельный дом) оценивается в 4,5 млн руб. Такое предложение считается самым бюджетным из рассматриваемых вариантов соответствующего качества.
Значение 3-летнего срока. Большие площади – это не единственный фактор, влияющий на ценообразование. Допустим, квартира пребывает в собственности срок, не достигающий 3-х лет. Тогда при продаже владелец упомянутой недвижимости будет платить налог. Эта добавочная сумма закладывается в стоимость недвижимости.
Если же квартира была приобретена до истечения 3-летнего периода, в ней уже наверняка был сделан ремонт. Значит, его стоимость продавец непременно захочет отбить, перекладывая эту сумму на покупателя. Но практика показывает, что отделка способна повысить ликвидность недвижимости, и только. Дополнительную прибыль продавец вряд ли получит. Квартиры в новостройках с отделкой и без ремонта, что выставляются на вторичную продажу, имеют соотношение 1/9.
В новых домах также выявляются неликвидные варианты. Обычно это жилье:
Что в итоге покупать?
Решая, какой вариант лучше — вторичка или новостройка, покупателю стоит применить испытанную психологическую методику. В отдельные колонки выписываются все без исключения достоинства и недостатки каждого варианта. Лучше зафиксировать все плюсы и минусы, а не только те характеристики, которые кажутся значимыми в данный момент. Остается подсчитать их и сопоставить результаты.