несущая стена общедомовое имущество
На устройство проема в несущей стене для объединения двух смежных квартир нужно согласие 100% собственников помещений в МКД
 |
| ndefender / Depositphotos.com |
Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено (Определение Конституционного Суда РФ от 28 ноября 2019 г. № 3037-О)
Соседи снизу потребовали от собственников «объединенной» квартиры заложить проем, а от органа МСУ – «отменить» согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:
Первая инстанция, однако, «вступилась» за объединенную жилплощадь:
Однако апелляционная инстанция решение райсуда отменила:
Ответчики пытались добиться пересмотра в кассации, но безуспешно. Последней «надеждой» была жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации – собственник новой квартиры указывал, что ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений с присоединением части общего имущества в доме противоречит Конституции Российской Федерации, ст. 25 (о неприкосновенности жилища), ст. 35 (о гарантиях права частной собственности) и ст. 40 (о праве на жилище). КС РФ отказался рассматривать жалобу, отметив, что спорная норма сама по себе не содержит неопределенности и не может рассматриваться как нарушающая права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Любопытно, что при этом КС РФ упомянул два других своих «отказных» определения, в одном из которых обсуждалась жалоба на то, что ст. 36 ЖК РФ именно не определяет несущую стеновую панель дома как часть общего имущества и потому не требует согласия собственников МКД на перепланировку помещений с устройством отдельного входа (определение от 25 сентября 2014 г. № 2079-О).
Стены в многоквартирном доме // Проблемы в регулировании отношений между сособственниками
[1]. И в текстах мэтров (К.И. Скловский), и в словах известных практиков-лекторов (Р.С. Бевзенко), и в иных источниках часто упоминается проблема «вещность квартиры»/«режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Меня заинтересовал обычный вопрос (безотносительно к конкретному кейсу): что, как и в каких пределах собственники помещений в многоквартирном доме вправе делать со стенами/в отношении стен с точки зрения частного права?
В публичном праве на этот счет банальности: строго в соответствии с предусмотренными процедурами, не нарушая требования технических регламентов, иных отраслевых требований (что-нибудь вроде п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про несущие конструкции; п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда про крупнопанельные и крупноблочные дома) и т.п.
А вот частно-правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме – весьма интересный вопрос.
При этом вопрос о третьих лицах (не собственники помещений в многоквартирном доме) меня не интересует. Это другой частный вопрос (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Хотя в этом вопросе тоже есть интересные нюансы вроде размещения вывески, которое (оказывается-то) не предусматривает взимание платы и потребность в согласии на такое размещение собственников помещений (Определение ВС от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395).
[2]. Стены в многоквартирном доме (несущие/ненесущие) – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп.пп. в-г п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491); за исключением разве что ненесущих стен внутри помещений (перегородки).
Если кого смущает слово «ограждающие», то разъясняющее определение можно найти в п. 3.4 ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции»:
Жилищный кодекс РФ – это lex specialis (причем не только телеологически, но и буквально – ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ). Однако норма из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ вроде бы не имеет аналогов или заменителей в Жилищном кодексе РФ.
Следовательно и относительно стен в многоквартирном доме – по общему соглашению всех сособственников (de lege lata точно). А если так, то запрет любого из собственников помещения на действия с общим имуществом в многоквартирном доме другого собственника устраняется «лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247)» (цитата из труда К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве»).
[3]. Внешние стены многоквартирного дома.
Внешние стены многоквартирного дома – это просто «рай» для всевозможных внешних блоков кондиционеров, антенн и прочих объектов (иногда даже таких).
Исходя из всего вышеизложенного, несогласие любого из собственников помещений в многоквартирном доме влечет для собственника помещения, желающего разместить что-нибудь на стене, обязанность обращаться в суд с требованием об установлении порядка пользования. При этом нельзя, наверное, презюмировать, что суд согласится с каждым желанием конкретного субъекта разместить что-либо на стене. С другой стороны, а как вообще суду разрешать спор такой:
1) Узнать мнение большинства собственников помещений? Но в действительности очень тяжело узнать даже мнение ⅓ собственников помещений в многоквартирном доме;
2) Узнать кто уже из сособственников и что разместил на внешней стене многоквартирного дома? Но это некий обывательский подход; да и если «каждый против каждого», то надо или вообще полностью «очистить» стену, или искать соломоново решение.
Например, в Южном федеральном округе существовать без кондиционера невозможно, но, с другой стороны, несогласие одного из сособственников «лишает кондиционера» другого сособственника.
Хотя высока вероятность, что это один из тех многих случаев, когда ссылки в СОЮ на нормы права станут причиной примерно следующего вопроса: «Вы сами в это верите?»
В практике арбитражных судов встречается подход «какие именно права и законные интересы истца нарушены» (еще и через «триаду») – например, Постановление ФАС ЦО от 16 февраля 2010 г. № Ф10-665/10.
Но: а) синонимизировать установление порядка пользования долевой собственностью и негаторный иск – очень уж сомнительно; б) недостаточность «триады» – это, вроде как, вполне известный факт; поэтому «не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования» (да и, опять же, речь не идет о третьих лицах) – это, мягко говоря, моветон.
[4]. Внутренние стены многоквартирного дома.
Здесь вопросов меньше, т.к. ненесущие стены внутри квартиры (перегородки), вроде как, точно не общее имущество, а создание проемов (отверстий) в несущих стенах внутри квартиры (или, например, между квартирами) – это явление: а) редкое; б) скрыто от посторонних глаз. Но все-таки.
Если изменения в стене соединяют квартиру с другим общим имуществом (например, с межквартирной лестничной площадкой), то такие изменения – исключительно с согласия всех сособственников (такие вольности не так насущны и необходимы как кондиционеры и поэтому, наверное, всё строго).
На мой взгляд, всё это наглядно показывает, что все-таки требуется иное специальное регулирование и «обычная» общая собственность не подходит для решения вопросов между собственниками помещений в многоквартирном доме; законное «право вето» одного сособственника на действия другого сособственника – серьезное расхождение между тем как все понимают свои права, и тем как всё есть на самом деле (те же кондиционеры). Судя по практике (в моем тексте ее мало, но по той причине, что в самой практике нет какой-либо определенности): если действия с общим имуществом судья считает разумными, то вспоминает о «триаде» и закрывает глаза на ст. 247 Гражданского кодекса РФ; если же нет (не считает разумными) – то не вспоминает о «триаде» и вспоминает о ст. 247 Гражданского кодекса РФ.
Общее имущество
Что такое общее имущество в МКД
Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.
В это имущество входят:
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.
Кто должен ухаживать за общим имуществом
Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:
Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.
Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).
Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.
Что входит в содержание общего имущества*:
* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.
** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.
Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.
Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.
Как можно использовать общее имущество
По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.
ВС: Самовольное оборудование проемов в несущей стене многоквартирного дома может нарушить права жильцов
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 12 ноября по спору между ТСН многоквартирного дома и владелицей магазина в нем относительно выполненных ею работ по оборудованию проемов в несущей стене в обход согласия жильцов дома.
Елена Шишкина является собственником магазина «Очкариум», расположенного в многоквартирном доме под управлением ТСН «Проспект». Помещение торговой точки представляет собой встроено-пристроенную к дому площадь – ее ограждающая стена является одной из несущих стен этого дома. В 2010 г. Шишкина на основании положительного заключения негосударственной экспертизы проекта перепланировки помещения оборудовала два проема в наружной стене лестничной клетки, получив доступ к техническому подполью, где обустроила кабинет, санузел и складское помещение. В результате площадь магазина существенно увеличилась.
В сентябре 2018 г. по заявлению Елены Шишкиной было проведено экспертное исследование выполненных работ, результаты которого подтвердили, что работы по устройству проемов в несущей кирпичной капитальной стене соответствуют проектной документации, а техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома в пределах точки розничной торговли соответствует категории «исправное состояние».
Впоследствии ТСН обратилось в суд с иском к Елене Шишкиной. Истец счел, что ответчица в ходе перепланировки помещения самовольно оборудовала проем в капитальной стене и получила доступ в подвальное помещение, относящееся к общему имуществу жильцов дома. Тем самым она незаконно заняла места общего пользования (подвал и часть вестибюля), значительно увеличив площадь собственного магазина. Это обстоятельство, по мнению истца, нарушило законные интересы других жильцов.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска со ссылкой на соответствие перепланировки требованиям проектной документации, а также положительное заключение негосударственной экспертизы. Он счел, что выполненные ответчицей работы соответствуют требованиям СНиП, ГОСТу и иным строительным нормам и правилам. Суд также указал на отсутствие дефектов отделки и конструктивных элементов, свидетельствующих о нарушении работоспособности и снижении несущей способности конструкции в доме. Кроме того, он сослался на недоказанность нарушений ответчицей прав общей долевой собственности жильцов МКД. Данное решение устояло в апелляции. Тогда ТСН обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который согласился с его доводами после изучения дела № 34-КГ19-9.
Проанализировав положения жилищного законодательства, ВС отметил, что ограждающие несущие стены, технические подвалы и вестибюли входят в состав общего имущества МКД. Следовательно, уменьшение размера такого имущества допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, на которую также требуется их согласие.
Верховный Суд подчеркнул, что строительство и реконструкция объектов капстроительства производятся на основании разрешения, которое выдается уполномоченным органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Кроме того, он указал на необходимость обеспечения технического обслуживания зданий, а также исправности их строительных конструкций. Со ссылкой на п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170) Суд указал на недопустимость переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций.
«При этом материалы дела не содержат сведений о том, что Елена Шишкина обращалась в соответствующий орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию принадлежащего ей нежилого помещения, ею не представлено никаких документов, подтверждающих безопасность проведенных ею работ, не получены разрешения и согласования с компетентными органами (организациями) на проведение реконструкции нежилого помещения, а также согласие собственников помещений многоквартирного дома», – сообщается в определении.
Высшая судебная инстанция добавила, что представленное ответчицей экспертное заключение по проектной документации содержало вывод о соответствии последней техническим регламентам и указанным в нем нормативным документам. Тем не менее в нем не указывалось состояние несущих и ограждающих конструкций в пределах помещений магазина. Также отсутствовали выводы о влиянии реконструкции на прочностные характеристики всей несущей стены, на жесткость и устойчивость здания в целом, исправность и работоспособность несущих строительных конструкций. В свою очередь, в акте исследования выполненных работ отсутствовали расчеты по безопасности вследствие нарушения целостности внутренней капитальной стены не только в пределах помещений, принадлежащих ответчице, но и по периметру всего дома, что может свидетельствовать о нарушении прав собственников помещений на безопасное проживание.
В указанной документации, добавил ВС, также имелась ссылка на проведение эксплуатирующей МКД организацией предварительного (до начала производства работ по усилению проема) обследования квартир с целью получения выводов о сохранности несущих стен и планировки помещений. Вместе с тем в материалах дела указанные сведения об обследовании и его выводах отсутствовали.
Таким образом, заключил Суд, нижестоящие суды не дали оценки тому, являются ли выполненные ответчицей работы перепланировкой, переустройством или реконструкцией. Они не установили, изменился ли в результате проведения указанных работ размер общего имущества, в том числе размер одной из ограждающих конструкций многоквартирного дома. Суды также не проверили, были ли соблюдены ответчицей при проведении самовольного изменения параметров помещений требования градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, ими не был разрешен вопрос о том, нарушают ли действия ответчицы права и охраняемые законом интересы других лиц, имеется ли угроза их жизни и здоровью.
ВС обратил внимание на отсутствие в материалах дела согласия всех собственников на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества, и, соответственно, уменьшение последнего. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя «АГ» выводы ВС, адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил их. В то же время он отметил, что данное определение не является судьбоносным для жилищных правоотношений. «Верховный Суд в очередной раз подтвердил давно сформированную судебную практику, согласно которой изменение размера общего имущества требует согласия всех собственников МКД, – пояснил эксперт. – В рассматриваемом случае собственник нежилого помещения не просто уменьшил размер общедомового имущества, а кардинально увеличил площадь своего помещения. В связи с этим непонятно, как подобное решение устояло в апелляции».
Александр Немов добавил, что судебная практика на протяжении длительного времени требует не просто административного согласования и технической безопасности перепланировки или реконструкции, но и проведения общего собрания собственников, а также получения согласия на изменения от всех собственников многоквартирного дома.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев полагает, что определение ВС соответствует требованиям жилищного и градостроительного законодательства. «Приведенные в нем нормы права широко и достаточно единообразно применяются в судебной практике», – отметил он.
Эксперт выразил удивление, что нижестоящие судебные инстанции допустили такие грубые ошибки норм материального права, которые привели к вынесению очевидно неверного решения по делу. «В частности, они не проверили и не оценили обстоятельства, которые всегда должны проверяться в спорах данной категории: соблюдение строительных норм при проведении перепланировки, ее законность и безопасность, а также наличие обязательного согласия всех собственников жилых помещений», – пояснил он.
Илья Прокофьев подчеркнул, что подобные ошибки вызывают вопросы к качеству судопроизводства и квалификации судей. «Об этом также свидетельствует Обзор судебной практики ВС № 3 за 2019 г., который всецело посвящен очевидным ошибкам судов по довольно простым спорам при применении норм материального и процессуального права», – добавил он. В связи с этим эксперт выразил надежду, что изложенная в данном определении позиция ВС поможет судам в дальнейшем избежать вынесения неверных решений с явными юридическими ошибками. А это, в свою очередь, позволит участникам судопроизводства быстрее и эффективнее добиваться реализации права на судебную защиту нарушенных прав.
Общее имущество в МКД
Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).
Что входит в состав ОИ
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.